Enquanto os juros seguem em patamares elevados no Brasil, o mercado imobiliário tem apresentado comportamentos cada vez mais distintos entre os diferentes segmentos. Com a Selic próxima de 13,25% ao ano, o crédito imobiliário se tornou mais caro e seletivo, pressionando principalmente os compradores de imóveis de médio padrão. Já no segmento de alto padrão e luxo, o impacto tem sido mais limitado.
Dados da PNAD Contínua 2025, do IBGE, mostram uma mudança importante no perfil habitacional do país. A participação dos domicílios próprios e quitados recuou de 66,8% para 61,6%, enquanto o número de imóveis alugados avançou de 12,7 milhões para 17,1 milhões. O movimento reflete as dificuldades de acesso ao financiamento em um cenário de crédito mais restritivo.
Para Luiz Coelho da Fonseca, co-CEO da Coelho da Fonseca, a dinâmica é diferente entre os compradores de imóveis de maior valor. Segundo ele, muitos clientes utilizam o financiamento não por necessidade, mas como estratégia de gestão patrimonial.
“Em vez de descapitalizar totalmente na compra do imóvel, muitos preferem manter recursos aplicados e preservar liquidez. Em vários casos, o rendimento do capital, seja em ativos financeiros ou no próprio negócio, supera o custo do financiamento”, afirma.
Essa característica reduz a dependência do crédito bancário e torna o segmento menos vulnerável aos ciclos de aperto monetário. As decisões de compra costumam estar mais relacionadas à preservação patrimonial, diversificação de investimentos e planejamento de longo prazo do que às condições imediatas de financiamento.
Segundo o executivo, o mercado de alto padrão vive atualmente um momento mais favorável aos compradores, cenário conhecido como buyer’s market. Com maior oferta de imóveis disponíveis, os investidores encontram mais espaço para negociação e melhores oportunidades de aquisição.
Nesse contexto, os imóveis de luxo continuam sendo vistos como ativos reais capazes de preservar valor em períodos de volatilidade econômica. A busca por segurança patrimonial e previsibilidade de longo prazo tem mantido a demanda aquecida, mesmo em um ambiente de juros elevados.
O resultado é um mercado cada vez mais segmentado. De um lado, o médio padrão enfrenta os efeitos diretos do encarecimento do crédito. De outro, o alto padrão mantém um ritmo mais estável, sustentado por compradores com maior capacidade financeira e menor dependência das condições de financiamento.